鄭雅文律師

案例事實：

A地所有人甲出具土地使用權同意書予乙，供乙於A地上興建B屋，嗣後因乙之債權人向法院聲請強制執行致B屋遭查封拍賣，由丙拍定而取得B屋所有權，以致A地與B屋分屬不同人所有。若甲主張B屋無占有A地之正當權源，丙占有系爭土地受有相當於租金之不當得利，向丙請求返還不當得利時，丙得否主張其合法取得B屋所有權，依民法第425條之1第1項之規定，應推定在B屋得使用期限內，有租賃關係存在，其非無權占有？

一、查土地與土地上之房屋為各別獨立之不動產，得單獨為交易標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，倘若土地及其上房屋非屬同一人所有時，則房屋所有人即必須取得土地使用權始可不構成無權占有，而取得土地使用權之態樣多元，使用權可能源自於租賃關係、使用借貸或設定地上權等，任由當事人之間自主決定。惟當事人間若未能合意決定時，為促進土地之有效利用及整體社會經濟價值，保護房屋於尚堪使用時，不致面對遭拆除之命運，因而有擬制土地使用權發生或繼續存在之必要。

二、按「本院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之『土地及房屋同屬一人』情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，自值深究。」最高法院91年台上1919號判決著有明文。復按最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議意旨，上開判例所稱「默許房屋承買人繼續使用土地」，係認為使用土地之房屋所有人應支付相當之代價，其法律關係之性質為租賃關係。

三、再按「因甲○○出具土地使用權同意書予李慶鐘興建建物，該建物就其基地（系爭土地），自有利用之權。嗣縱該建物經法院拍賣，由乙○○拍定並取得所有權，致房地異主，而與民法第425條之1第1項所定『土地與其土地上之房屋同屬一人』之情形，未盡相符。但就該法律規範目的而論，是否不得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用？即待進一步推究。」最高法院98年度台上字第1339號判決亦著有明文。

四、本案例事實，依據最高法院98年度台上字第1339號判決，似採肯定見解，認為依「相類事實，應為相同處理」之法理而應類推適用民法第425條之1第1項規定。惟觀諸民法第425條之1第1項規定，係在土地所有人與房屋所有人間創設基地租賃關係，以調和土地所有人與房屋所有人之土地利用關係，其要件為：1、土地及土地上之房屋同屬一人所有；2、所有人將其土地或土地上房屋所有權讓與他人；3、土地及土地上房屋因讓與而異其所有人。然查，本案例事實中土地及土地上房屋並非同屬一人所有，A地所有人為甲，B屋所有人為乙，且移轉B屋之人係乙，而非土地所有人甲，因此，兩者應無類似之事實可相提並論，因此，不宜類推適用民法第425條之1第1項之規定。

五、惟基於房屋既得使用權保護原則之考量，並考量相類事實，應為相同處理原則，本案例事實應係類推適用民法第426條之1規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」較為妥適。查，B屋原所有人為乙，就A地已取得使用權，則乙在A地上蓋B屋並取得B屋所有權，如同基地承租人在基地上建築房屋並取得該屋所有權；其後，乙所有之B屋，因法院依強制執行程序查封拍賣而移轉予丙，而拍賣之性質，依實務見解係為私法上之買賣關係，此一買賣關係存在於乙與丙之間，以乙為賣方，丙為買方，於拍定後，買賣契約即屬成立，如同承租人將土地上房屋之所有權移轉與第三人，因此，兩者之事實即有相類似之處，本案例自應類推適用民法第426條之1規定較為合宜。

六、綜上，本件B屋拍定人丙得類推適用民法第426條之1規定，基於基地租賃關係，對A地所有人甲主張其有繼續使用A地之權利，其並非無權占有。