違法轉租與損害賠償

劉宇哲律師

案例及事實：

張三將其所有之A屋出租予李四，並於租賃契約書上載明不得再為轉租，但李四嗣後仍違反該項規定，逕自將A屋出租予王五，豈料王五卻將大量爆竹至於A屋內，某日爆竹爆炸，致A屋牆面與裝潢等多處受損。試問：張三、李四、王五彼此間有何權利得為主張？

說明：

一、房屋轉租之規定：

（一）民法第443條第1項規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」依此可知，倘若租賃物為房屋，原則上承租人即得再行轉租予他人。然案例中張三與李四之租賃契約書既已約定不得再為轉租，李四逕自轉租予王五之行為，即屬違法轉租，惟因租賃契約為債權契約，出租人不以有所有權者為限，故李四與王五間之租賃契約仍不因屬違法轉租而無效。

（二）針對李四違法轉租部分，民法第443條第2項「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」因此，張三得依此終止與李四之租賃契約，再依民法第767條第1項前段請求王五將A屋返還之。

二、張三就A屋受損部分，所能主張之權利：

（一）張三對於李四：

1. 承租人之保管義務規定於民法第432條「Ⅰ承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。Ⅱ承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」依此，李四既為承租人，對於A屋之完整，即負有善良管理人之注意義務。

2. 另外，民法第433條亦規定「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」此際，因王五為違法轉租之承租人，對於張三而言，即為民法第433條所指之因承租人（即李四）同意使用A屋之第三人。

3. 綜上，李四須就王五毀損A屋之行為，對張三負損害賠償責任。

（二）張三對於王五：

張三得依民法第184條第1項前段之規定，對王五請求A屋之損害賠償。

（三）李四就A屋受損部分，所能主張之權利：

因李四與王五間仍有租賃契約存在，故王五仍負有民法第432條之保管義務，王五就其毀損A屋之行為，仍應依該條第2項之規定對李四負損害賠償責任。