未申請繼承登記土地之處理及外國人得否在我國取得土地權利

林佩儀律師

一、因繼承取得土地，依民法第759條規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記不得處分其物權」，可知土地於被繼承人死亡時即同時發生由繼承人繼受取得之效力，但須辦理繼承登記，始得為處分行為。惟實務上常有因繼承人間有糾紛、或被繼承人於登記資料上記載有住址不全或姓名不符等情形、或因繼承之不動產價值偏低或需繳納登記規費或罰鍰甚鉅，或繼承人旅居國外或為外國人等，致繼承人無意願辦理繼承登記者，是土地法就未辦理繼承登記之情形，於89年修法時增訂73條之1，規定內容要旨如後：

（一）催辦及列冊管理

土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。

（二）列冊管理期間及標售

1. 前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。

2. 依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

3. 標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。

4. 第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就第四項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。

綜上可知，未辦理繼承登記，最後有可能導致喪失權利而歸屬國庫，是權利人仍應及時行使權利。

二、至於外國人得否基於繼承人身分在我國取得不動產，基於「外國人在我國取得土地權利作業要點」，應視該外國人之本國有無與我國有平等互惠條件而定，意即視該外國人之本國法是否允許我國人取得該國之不動產權利而定，兩國間就彼此取得不動產權利之條件基本上互為平等條件。其中完全平等互惠之國家，包括有：日本、韓國、澳大利亞、紐西蘭、比利時、英國、德國、西班牙、希臘、美國（42州）、南非、法國、荷蘭、瑞士、印度等，目前共有59處與我國有平等互惠之條件；非平等互惠之國家，略有：印尼、越南、澳門、帛琉、免店、土耳其等20處；除此之外，另有其他附條件之平等互惠國家，其個別條件，得參考外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表

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